Прошлой осенью закончилась эпоха «мыльного пузыря», и рынок, пожиная последствия покупательской горячки, вошел в фазу кризиса. Стоит посмотреть, какие изменения произошли на рынке, а также какие пути выхода из этого кризиса видели эксперты полгода назад и сейчас.
В декабре 2006 года, пишет газета USA Today, эксперты считали, что количество продаж на вторичном рынке останется на прежнем уровне или даже поднимется. Что касается цен, то прогнозировалось, что прирост стоимости жилья будет достаточно скромным. Все отмечали снижение уровня продаж на рынке недвижимости (количество продаж на вторичном рынке жилья составило 6,47 млн., что было меньше уровня 2005 года на 8,6 %) и снижение цен. Предполагалось, что продавцы недвижимости отнесутся к кризису весьма трезво, предложат конкурентоспособные цены вдобавок к различным поощрениям и уступкам.
Прогнозы на 2007 год предполагали, что продажи на вторичном рынке останутся примерно на таком же уровне, претерпев дополнительное незначительное снижение на 0,6 % до отметки в 6,43 млн. продаж.
Эксперты Национальной ассоциации риэлторов, тем не менее, прогнозировали, что, несмотря на временные падения цен в течение года, к концу года средняя стоимость жилья на вторичном рынке возрастет на 1,7 % и достигнет показателя в $227,5 тыс., а на первичном рынке ожидался рост на 1,3 % до уровня в $241,4 тыс.
Увы, в апреле 2007-го стало понятно, что падение продаж будет весьма существенным: на 3 % было продано меньше в апреле по сравнению с мартом, и при этом средняя цена продаваемых домов снижалась уже девятый месяц подряд. Ситуацию на рынке недвижимости усугубили скандалы и банкротства на рынке ипотеки, которые, очевидно, тянут за собой множество проблем.
По сообщениям Национальной ассоциации риэлторов, выпущенным в конце апреля этого года, продажи на вторичном рынке составили 5,99 млн. Это ниже нормальных показателей более чем на 10 %, и тем самым был достигнут самый низкий уровень продаж за последние четыре года.
При этом средняя цена продаваемого дома упала весьма незначительно — до отметки в $220,9 тыс., что на 0,8 % ниже, чем год назад.
И тут надо вспомнить, что такое средняя цена и как она считается. Многие говорят, что на такое снижение цен не стоит обращать внимание, поскольку оно в рамках статистической погрешности. Конечно, средняя цена — не идеальный показатель, часть домов продается за большую сумму, часть — за меньшую. Где-то цены даже росли, в частности в Майами. Но вот что остается весьма показательным и подтверждающим кризисное состояние рынка — это скорость продажи. Дома в апреле продавались на северо-востоке на 9 % дольше, чем в марте этого же года. Чуть меньше замедление в продажах на западе (1,7 %), Среднем Западе (1,2 %) и юге (0,7 %), гласит официальная статистика.
Очевидно, что снижение темпов продаж не могло не сказаться на количестве непроданных домов. Уже в апреле их число в США достигло 4,2 млн. При нынешних темпах совершения сделок на рынке для их реализации потребуется порядка 8,4 месяцев. В мае ситуация ухудшилась, но пока еще специалисты не приводят конкретных цифр.
Но в любом случае в мае аналитики были куда менее оптимистичны в своих прогнозах: теперь прогнозы гласят, что дальнейший рост числа непроданных домов негативно скажется на ценах на недвижимость.
Впрочем, оптимисты — это не те, кто ожидает лучшего, а те, кто считает, что худшее позади. Так, Л. Ю., представитель одного из американских агентств недвижимости, считает, что снижение цены за этот год в любом случае будет несравнимо с 50-процентным повышением цен, которое произошло за время пятилетнего бума. Он также нашел оригинальную причину для снижения темпов приобретения недвижимости в начале года. Виновата, оказывается, погода, которая в этом году более теплая, чем обычно. По его словам, из-за теплой зимы не было обычного «рождественского затишья», поэтому часть спроса была удовлетворена тогда, что и сказалось на снижении продаж весной.
Но, по мнению всех аналитиков, самым значительным генератором проблем, вызывающим снижение продаж, остается кризисное состояние рынка ипотеки. В конце бума банки активно выдавали множество кредитов на льготных условиях, разработанных специально для заемщиков с плохими кредитными историями. Сейчас это увеличивает рискованность их портфелей, и, чтобы подстраховаться, банки сегодня сокращают число выдаваемых кредитов. При этом известно, что 95 % домов в США приобретается по ипотеке, и спрос, таким образом, ограничивается лишь более состоятельными заемщиками.
По словам мистера Л. Ю., который оптимистично смотрит на ситуацию, в январе аналитики ожидали даже более резкого снижения уровня продаж, но высокая конкуренция между банками и дополнительные 4,5 млн. рабочих мест, созданных за прошлые 2 года, не дают рынку окончательно скатиться в яму.
Мнение оптимистов-аналитиков состоит в том, что покупатели проверяют рынок и выжидают более благоприятного момента для покупки, то есть на рынке есть спрос, просто отложенный. Аналитики-пессимисты выражают беспокойство, что если текущая ситуация не изменится, то рынку приходится надеяться лишь на скромное восстановление былых позиций к 2008 году.
Помимо прочего необходимо отметить, что проблемы на рынке недвижимости не замедлили сказаться на всей экономической ситуации в целом. Рост экономики за последние месяцы понизился на 1,3 %, и нынешний уровень является рекордно низким за последние 4 года.
Но пока аналитики считают, что динамика нынешней стагнации в США вызывает беспокойство, но одновременно позволяет говорить о том, что какого-то резкого обрушения рынка недвижимости не стоит ожидать, и падение цен вряд ли будет очень значительным. Следующая точка, которую предстоит пройти рынку, — это начало осени. Посмотрим, насколько изменят летние события на рынке США прогнозы аналитиков.
Использованы материалы
USA Today
Оцените пост
(ещё не оценено)
Загрузка...
