Внимание — очередные цурес на горизонте!
Нас уже трудно чем-то испугать…
После того как мы прошли все круги ада иммиграции: переезд, адаптация, попытки выучить язык и еще многое из того, «о чем не говорят, чего не учат в школе», нас трудно застать врасплох. Недаром считается, что «русские», т. е. все мы, выжившие «там», приехавшие «оттуда» и устроившиеся здесь — самая жизнеспособная и стрессоустойчивая часть всей американской иммиграции.
Но, кажется, к тому, что многих из нас ожидает и о чем идет речь в статье Сергея Ковалева, мы не готовы… Впрочем, кажется, есть выход…
Так что почитайте внимательно и подумайте, как и что необходимо предпринять, чтобы выйти из этой ситуации с наименьшими потерями…
Дежурный по СВОРе, Леонид Амстиславский.
В 1955 году губернатор Нью-Йорка А. Гарриман подписал закон, подготовленный сенатором Ю. Митчеллом и членом ассамблеи А. Лама (проект «Митчелл-Лама»), экономически поощряющий строительство многоквартирных жилых зданий для малоимущих семей. Чтобы стимулировать бизнесменов к строительству, администрация штата пообещала им грандиозные по привлекательности льготные условия участия в этом проекте. Например, такие бизнесмены освобождались от дорогостоящего налога на землю и дома. Другой еще более «неотразимой» привлекательностью было обещание правительства о государственных дотациях владельцам подобных зданий за каждую семью, поселившуюся в домах этого проекта, и многие другие льготы и привилегии. Вполне естественно, что в годы, когда «большой бизнес» из-за экономических трудностей в стране буквально буксовал на месте, крупные бизнесмены-строители решили принять участие в проекте «Митчелл-Лама» и начали строить дома для населения с низкими доходами. Некоторым временным неудобством для этих бизнесменов было условие о 20-летнем государственном контроле за арендной платой и то, что обитатели этих проектов в течение данного времени должны были платить «пониженный рент». Хотя, напоминаем, это временное неудобство гуманных лендлордов проектов «Митчелл-Лама» на самом деле компенсировалось щедрыми и разнообразными государственными программами. И потому, как, вы, наверное, догадываетесь, очень остро в деньгах эти лендлорды на протяжении срока «испытания финансовых трудностей» не нуждались.
Зато по истечении 20 лет выстроенные за счет льготных условий дома «Митчелл-Лама» правительство обещало передать в полное распоряжение лендлордов. И тогда они уже смогут делать с этими домами все, что посчитают для себя выгодным.
Праздник на их улице…
Так вот, время торжества лендлордов наступило. И потому в сегодняшние дни на всех парах идет процесс «преобразования» проекта «Митчелл-Лама» в частные кооперативы.
Для жителей Кони-Айленда этот беспокойный процесс определения своей дальнейшей судьбы усугубляется и другими обстоятельствами. Первое: государство, увязнув в расходах, связанных с войной в Ираке и «исторически» самым высоким государственным долгом, значительно урезало финансирование социальных программ для малообеспеченных семей. Так что помощи от государства в ближайшие годы ждать не приходится. И вторая новость в основном «обижает» жителей комплексов района Луна-Парк. Она заключается в том, что на днях была продана башня парка развлекательных аттракционов «Астроленд». А это означает, что приготовления «большого бизнеса» к превращению данного района в шумный оазис дорогостоящих удовольствий и жилья завершен. И теперь здесь уже не будет места для малоимущих семей. Точно так же, как это произошло с выстроенным на Брайтоне кооперативным комплексом «OCEANA». Думаю, понятно, почему в такой спешке организуются в домах «Митчелл-Лама» общие собрания жильцов по их «добровольному» решению о переходе в разряд частных кооперативов.
Не все еще потеряно…
Закономерный вопрос: а можно ли проголосовать против перехода в кооператив? Да, можно! Закон штата Нью-Йорк предусматривает такую возможность. Однако, как я предполагаю, если владельцы домов — лендлорды на таких собраниях не добьются своей долгожданной цели, они в «наказание» за непокорность пообещают «митчелл-ламовцам» перевести свои дома (такой вариант тоже предусмотрен законом) в «арендную» категорию. И они воспользуются своим правом на почти неограниченное повышение арендной платы.
Скорее всего, возникнет и такой вопрос: «В случае превращения здания в кооператив, нужно ли его обитателям выкупать свои квартиры, или они автоматически перейдут в их владение (за последующую повышенную месячную оплату)?» Обязательно придется выкупать! Обитателям будущих кооперативов предложат так называемые «внутренние» (пониженные) цены для выкупа их квартиры. Но команда «бабки на бочку!» последует обязательно. Тем, у кого окажется недостаточно наличных, придется деньги на выкуп своих квартир одалживать в банке.
И наконец, еще один вопрос: «А почему же в таком случае о выкупе квартир никто не говорит?» А потому что самим лендлордам сейчас, накануне принятия решения о «преобразовании» в кооператив, об этом говорить крайне не выгодно. Они об этом скажут, можете не сомневаться, но… после официального принятия решения о преобразовании в кооператив.
Тягомотина…
Процесс добровольного преобразования в кооператив состоит из трех частей:
1. Слушание дела
2. Приговор
3. Действия, соответствующие «приговору» или принятому решению.
Те обитатели «Митчелл-Лама», которым только лишь предстоят общие собрания, находятся сейчас на стадии № 1 — «Слушания дела». И от их предварительной осведомленности о «тонкостях» преобразования и его «подводных камнях», а также от принятого на собрании решения будет полностью зависеть вторая часть процесса — «Приговор». А стало быть, и их личная судьба.
Судьба проекта «Митчелл-Лама» в Нью-Йорке по-видимому уже предрешена. Силы заинтересованных в сохранении прежнего статуса обитателей «Митчелл-Лама» слишком разрозненны, а сами обитатели — некомпетентны в существующем законодательстве, а также в большинстве своем безынициативны и инертны в отстаивании своих прав. Лендлорды не только хорошо осведомлены об этом разобщении, но и делают ставку на подобное смятение в рядах народных масс. Закон их обязывает «выяснить мнение народа», занимающего квартиры в их домах, по переходу в частный кооператив. Но в благоприятных для себя результатах общественного голосования они почти не сомневаются. Выбор лендлордов вполне практичен: в этом случае прибыль ожидается в куда более значительных размерах и в куда более сжатые сроки. Теперь, чтобы все это состоялось, нужна лишь пустая формальность — решение общего собрания.
Быть или не быть?
Теперь сценарий спектакля «Процесс» приближается ко второму акту: «Приговор». Этот приговор, повторяю, должно вынести само собрание жильцов. «Быть или не быть» кооперативу? Ответ на этот вопрос будет определен путем подсчета голосов большинства жильцов, участвовавших в голосовании на этом собрании. Причем, если учесть факт, что люди, которые не принимают участия в голосовании (включая и отсутствующих на собрании), как показывает опыт подобных мероприятий, автоматически способствуют принятию решения «ЗА кооператив», то становится понятным, что шансы на победу у владельцев зданий куда более реальные, чем у его обитателей.
Итак, свой «Приговор» выносят себе сами жильцы «Митчелл-Лама». На подобных собраниях, повторяю, как правило, побеждают более подготовленные и организованные лендлорды в лице своих представителей, выступающих на этих собраниях: председателей Советов директоров, поддерживаемых приглашенными ими же адвокатами.
Ну а после «Приговора» наступит черед 3-го и последнего акта подготовленного администрацией «спектакля»: «Действия, соответствующие Приговору».
Что в остатке?
Если в «награду» за свою разобщенность во мнениях и действиях «митчеллламовцы» добровольно выберут «КООПЕРАТИВ», то тогда по уже давно заготовленному, но еще пока не опубликованному сценарию этой пьесы, администрацией будут объявлены дополнительные условия и требования новорожденного кооператива. Теперь уже подойдет по сценарию пора познакомить «героев» и с требованиями выкупа квартир, и с правилами и условиями проживания… Кандидатам в кооператив предстоит узнать очень много нового и интересного, хотя далеко не всегда для себя приятного и выгодного — о планах по дополнительному финансированию кооператива… И о своих личных обязанностях и доплатах этого процесса. Теперь уже их познакомят с длиннющим списком обязанностей членов кооператива и коротким перечнем их прав… И так далее, и тому подобное…
Деньги на бочку!
Но поскольку добровольный выбор о переходе в кооператив на общем собрании уже был формально сделан и документально зафиксирован, то теперь уже будущим акционерам предстоит финансово подготовиться к перевоплощению в новое для себя качество: «шэрхолдерс». Им предстоит волнительная и обременительная процедура ВЫКУПА своей квартиры. Для этого нужно нанять и заплатить адвокату за юридическую процедуру приобретения. И, конечно, теперь уже подошло время основательно поскрести по сусекам и открыть все имеющиеся кубышки, чтобы собрать кэш и заплатить за вашу квартиру назначенную стоимость. Либо обратиться за финансовой помощью в банк и взять там для этой цели деньги в долг.
Я предугадываю еще один вопрос: «А сколько может стоить наша квартира» в кооперативном «перевоплощении»? По правилам, таблица стоимости выкупаемых квартир должна быть заранее опубликована администрацией «перевоплощаемого» в кооператив здания. Но если эта информация по каким-то причинам остается до собрания неизвестной, мой совет: поспешите заблаговременно поинтересоваться об этом в управлении вашего здания. Вам обязаны дать ответ. Причем постарайтесь получить его в письменной, на всякий случай, форме.
Поскольку мне кажется маловероятной победа неорганизованной, багровой от «невысказанного гнева» и «справедливого негодования» толпы обитателей «митчелл-ламовских» комплексов, то, думаю, что наиболее активным «кандидатам в кооператив» следует заблаговременно предпринять хотя бы самые минимальные меры своей будущей безопасности.
Что делать?
1. Перед началом собрания, а тем более перед процессом голосования потребовать от администрации опубликования основного законодательного документа будущего кооператива, который называется BY LAW.
В толстой книге, которую владельцы зданий распространяют перед голосованием и где этот документ обязательно должен присутствовать, его, как правило, нет… Это, по-видимому, объясняется тем, что «лендлорды» — люди, поднаторевшие в делах общения с рассерженными жильцами, опасаются, что найдутся среди них умники, которые, прочитав этот документ и ужаснувшись, поднимут волну протеста, чем смогут помешать запланированному лендлордами процессу «добровольного» преобразования дома для малоимущих семей в дорогостоящий частный кооператив.
Не хотят они предварительно знакомить людей с текстом «BY LAW» еще и потому, что, как правило, стандартные положения этого важнейшего и основного документа любого кооператива предусмотрительно составлены таким образом, что они открывают почти неограниченные возможности для нечестных членов Советов директоров кооперативов и владельцев продаваемых квартир безнаказанно и беззастенчиво заниматься финансовым грабежом и административным террором людей, имевших неосторожность приобрести квартиры в этих кооперативах.
2. Необходимо принять редакцию BY LAW только в том случае, если этот документ не только предусматривает, но и гарантирует справедливые и главное — безопасные для будущих акционеров условия приобретения и дальнейшего их (shareholders) проживания в приобретенных ими квартирах.
3. Лишь на этих условиях можно проголосовать за преобразование здания в кооператив, но, еще раз повторяю, обязательно предусмотрев для себя необходимые безопасные условия.
4. Необходимо также заранее побеспокоиться и о судьбе пожилых, и людей, находящихся на программе государственных пособий (хотя, скорее всего, о них, в отличие от работающих, все же побеспокоится государство — список Счетной Комиссии).
5. И самое важное: до начала собрания необходимо без участия администрации подготовить свой список членов Счетной комиссии. Причем из числа людей, пользующихся полным доверием. Нужно также постараться проголосовать за их избрание на эту временную должность не поименно, а полным СПИСКОМ. А после окончания голосования, НЕМЕДЛЕННО и при свидетелях произвести подсчет голосов по принятому решению и запротоколировать его результаты.
Главный совет
И наконец, мой ГЛАВНЫЙ СОВЕТ: при любых обстоятельствах жителям проектов «Митчелл-Лама» необходимо срочно выяснить все скрываемые от них детали процесса «превращения», а также срочно объединиться, чтобы легче ориентироваться в принятии общих решений и оказания взаимной помощи при дальнейших «непредвиденных» обстоятельствах, которые уже заготовлены, но пока еще народу не известны.
Сами лендлорды уже давным-давно объединены в разнообразные ассоциации, клубы и профессиональные организации. У них есть высокооплачиваемые адвокаты, готовые защищать их интересы, прямой доступ к прессе, правительству. Потому они так легко разбивают все попытки активистов-одиночек добиваться справедливости и защитить свои гражданские права. Поэтому Коалиция Русско-Американской Общины приглашает в свои ряды всех тех, кто хочет стать сильнее и защищеннее, кто уже ощущает «неудобства» существующих кооперативов и тех, кто пока еще только стоит в преддверии подобных ситуаций. В организации единомышленников возникающие в «процессе» проблемы всегда решаются более успешно и менее болезненно.
Так что, как поется в песне: «Думайте сами, решайте сами: иметь или не иметь!»
По вопросам участия в работе Коалиции Русско-Американской общины звоните по тел.: (718) 714-6717 или
E-mail: info@raccny.com
О трудной судьбе «кооперативщиков со стажем», пытающихся защитить свои законные права в частных кооперативах, читайте в следующей публикации «ВОЛК И ОВЦЫ».
Оцените пост
(ещё не оценено)
Загрузка...